Trong buổi gặp gỡ môi giới với chủ đề “Diễn biến thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm 2018” do Hội cà phê Bất động sản tổ chức, Tổng giám đốc Dataland – ông Đoàn Thiên Việt đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về thị trường đất nền Tp.HCM thời điểm đó.
Theo ông Việt, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ cuối năm 2017 đến quý I/2018, thị trường đất nền tại Sài Gòn đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chững lại rõ rệt. Các dự báo được đưa ra không nhằm tạo tâm lý bi quan cho thị trường mà chủ yếu dựa trên những diễn biến thực tế, các dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro cũng như chu kỳ vận động quen thuộc của thị trường bất động sản.
Thanh khoản đất nền giảm mạnh
Từ giữa năm 2018, thị trường đất nền tại nhiều khu vực ở TP HCM đã bắt đầu ghi nhận tình trạng giao dịch chậm lại đáng kể sau thời gian tăng nóng liên tục.
Tại khu Đông TP HCM thời điểm đó, các quận 2, quận 9 và Thủ Đức vốn là tâm điểm của làn sóng đầu tư đất nền đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc rõ rệt về thanh khoản. Lượng giao dịch mua bán theo nhiều thống kê trên thị trường chỉ còn khoảng 40% so với giai đoạn đỉnh điểm hồi tháng 4/2018.
Không chỉ khu Đông, thị trường đất nền tại khu Tây TP HCM như quận 12, Bình Tân hay Bình Chánh cũng ghi nhận sức mua giảm khá mạnh so với những tháng đầu năm. Giao dịch thứ cấp vốn từng rất sôi động bắt đầu chậm lại, giá bán đi ngang trong khi lượng hàng ký gửi ngày càng nhiều hơn.
Hấp lực của đất nền tại TP HCM giai đoạn giữa năm 2018 bắt đầu cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt.
Theo ông Đoàn Thiên Việt, thanh khoản luôn là một trong những tín hiệu quan trọng phản ánh sức khỏe của thị trường bất động sản. Khi lượng giao dịch bắt đầu giảm mạnh, tâm lý chờ đợi và thận trọng cũng sẽ dần bao trùm thị trường. Điều này khiến phân khúc đất nền bước vào giai đoạn hạ nhiệt sau thời gian tăng trưởng quá nhanh trước đó.
Nhà đầu tư lướt sóng dần rút lui
Khi thanh khoản giảm mạnh cũng là lúc hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn không còn diễn ra sôi động như trước. Các nhà đầu tư theo xu hướng “lướt sóng” bắt đầu khó tìm được đầu ra nhanh chóng để chốt lời.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đây là diễn biến khá quen thuộc sau những giai đoạn tăng nóng của thị trường đất nền. Khi biên độ tăng giá thu hẹp và giao dịch chậm lại, nhóm đầu tư ngắn hạn thường sẽ rút khỏi thị trường hoặc chuyển dòng tiền sang những kênh đầu tư khác phù hợp hơn.
Thay vào đó, thị trường bắt đầu xuất hiện xu hướng đầu tư trung và dài hạn nhiều hơn. Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi, tập trung vào vị trí, hạ tầng và tiềm năng phát triển thực tế sẽ dần thay thế nhóm đầu cơ ngắn hạn.
Đây cũng được xem là giai đoạn thị trường bước vào quá trình tự điều chỉnh để cân bằng hơn sau thời gian tăng trưởng nóng.
Nhiều môi giới có thể chuyển nghề hoặc chuyển phân khúc
Khi thị trường đất nền thay đổi thì lực lượng môi giới bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp. Trong giai đoạn thị trường sôi động, không ít môi giới hoạt động theo hình thức tự do hoặc làm nghề tay ngang nhờ vào tốc độ giao dịch nhanh của đất nền.
Tuy nhiên khi thanh khoản sụt giảm, nguồn thu từ hoa hồng bị ảnh hưởng đáng kể thì nhiều môi giới buộc phải thích nghi bằng cách chuyển sang các phân khúc khác như căn hộ, nhà phố xây sẵn, bất động sản cho thuê hoặc thậm chí rời khỏi thị trường.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung đất nền tại nội đô TP HCM ngày càng hạn chế trong khi sức mua trên thị trường thứ cấp giảm mạnh hơn trước.
Theo ông Việt, môi giới vẫn đóng vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản. Tuy nhiên mỗi khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn thì quá trình sàng lọc tự nhiên sẽ diễn ra mạnh hơn, giữ lại những đơn vị và cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm và khả năng thích nghi tốt hơn.
4 yếu tố diễn biến từ thị trường có thể tạo ra diễn biến sốc cho phân khúc đất nền Sài Gòn.
Dự báo có thể xuất hiện tình trạng bán tháo cục bộ
Một trong những lo ngại được nhắc đến thời điểm đó là khả năng xuất hiện tình trạng bán tháo trên thị trường đất nền nếu thanh khoản tiếp tục suy giảm kéo dài.
Tuy nhiên theo đánh giá của nhiều chuyên gia, kịch bản bán tháo trên diện rộng khó xảy ra ngay lập tức bởi phần lớn dòng tiền đổ vào đất nền giai đoạn đó chủ yếu là vốn nhàn rỗi hoặc tiền mặt tích lũy của nhà đầu tư cá nhân.
Thực tế thời điểm năm 2018, khá nhiều khách hàng mua đất nền bằng tiền mặt để nhận chiết khấu tốt từ chủ đầu tư thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Chính vì vậy áp lực phải bán nhanh để trả nợ ngân hàng chưa quá phổ biến ở đa số nhà đầu tư.
Dù vậy, những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao hoặc mất niềm tin vào thị trường hoàn toàn có thể buộc phải bán ra để thu hồi vốn. Nếu xuất hiện tình trạng bán tháo thì khả năng cao cũng chỉ diễn ra ở quy mô nhỏ hoặc mang tính cục bộ tại một số khu vực tăng nóng quá nhanh trước đó.
Các nhận định và cảnh báo được đưa ra trong giai đoạn giữa năm 2018 được xem là có cơ sở khi trước đó thị trường đất nền TP.HCM đã trải qua một thời kỳ tăng giá khá mạnh. Không ít chuyên gia bất động sản và tài chính khi ấy cũng đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ hình thành bong bóng cục bộ tại một số khu vực.
Thực tế cho thấy thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh. Vì vậy việc nhận diện sớm các dấu hiệu rủi ro sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở để cân đối giữa lợi nhuận và mức độ an toàn của dòng vốn, thay vì chạy theo tâm lý đám đông trong các giai đoạn sốt nóng.
(Hoàng Long – ST)
