Mặc dù giai đoạn 2014-2017 vừa qua thị trường bất động sản ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ cũng như nhiều dự báo tươi sáng cho bất động sản năm 2018. Tuy nhiên khi nhìn lại 2018 này, nhà đầu tư vẫn phải ghi nhận những yếu tố tiềm ẩn cần lưu ý khi đầu tư.
Dù thị trường ở giai đoạn nào thì luôn có những yếu tố tiềm ẩn rủi ro mà các khách hàng mua nhà cần phải lưu ý và cân nhắc cẩn thận trước khi xuống tiền mua dự án. Trong bài viết này chúng tôi sẽ trình bày những yếu tố cần cân nhắc quan trọng cần lưu ý.
Mặt bằng giá của thị trường bất động sản đang ở rất cao
Tỉ lệ tăng giá của căn hộ mỗi năm là 15% đến 20% và liên tục trong 4 năm qua. Như vậy giai đoạn 2014-2017, tổng giá trị của căn hộ đã tăng khoảng 60 đến 80% so với thời điểm ban đầu của chu kỳ.
Với sản phẩm đất, tỷ lệ tăng giá của đất đai là 20% đến30% mỗi năm liên tục trong 4 năm qua như vậy cũng trong giai đoạn 2014-2017 tổng giá trị của đất đã tăng khoảng 100% cho tới 120% so với thời điểm ban đầu của chu kỳ.
Nhìn chung trong năm 2018 giá của căn hộ và đất vẫn tiếp tục gia tăng, tuy nhiên rất khó đoán được mức độ tăng trong năm nay sẽ là bao nhiêu. Nhà đầu tư cần thận trọng quan tâm đến con số này khi tiến hành đầu tư.
Khó dự đoán được tỷ suất sinh lời của bất động sản trong năm mới
Ở những năm trước đây nhiều chủ đầu tư thường thường có những hình thức cam kết về tỷ suất sinh lời của sản phẩm khi đưa vào chương trình bán hàng. Năm 2018, nguồn cung sản phẩm tiếp tục tăng, thị trường sẽ tiếp tục cạnh tranh cao hơn do đó sẽ khó mà xác định được con số sinh lời đối với nhà đầu tư như trước. Giá thị trường đã tăng trưởng nhiều năm qua với mức tăng trưởng liên tục do đó tìm được con số biên lợi nhuận phù hợp với thị trường và phù hợp với “khẩu vị đầu tư” của nhà đầu tư thực sự không phải là điều đơn giản đối với các chủ đầu tư. Nhất là các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính của Ngân hàng.
Động thái của ngân hàng nhà nước & hệ thống ngân hàng thương mại
Nhiều năm qua tại các nhà băng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng luôn ở mức cao đối với các khoản vay dành cho bất động sản. Điều này vô hình chung đẩy tín dụng vào trạng thái bong bóng nhạy cảm. Năm 2017 vừa qua ngân hàng Nhà nước đã có những động thái can thiệp vào kinh tế vĩ mô cụ thể là thị trường bất động sản khi yêu cầu các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay bất động sản để kìm hãm mức độ tăng trưởng nóng thị trường và đề phòng kịch bản vỡ bong bóng bất động sản tái diễn một lần nữa. Đây là động thái rất kịp thời của ngân hàng nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Mức độ hấp thụ sản phẩm mới của thị trường dự báo sẽ không cao như các năm trước
Các lý do dự báo thị trường bất động sản trong năm 2018 mà mức độ tiêu thụ sản phẩm căn hộ sẽ không cao như các năm trước. Đáng kể phải là lý do nguồn cung của thị trường vẫn ở mức cao đối với nhiều căn hộ ở giai đoạn bàn giao mở bán ở các năm trước và sự gia tăng các dự án mở bán mới trong năm nay. Sự can thiệp của chính phủ đối với thị trường bất động sản như đã được đề cập ở bên trên. Sự tăng giá liên tục qua các năm của bất động sản sẽ tác động đến biên lợi nhuận năm 2018 – nhà đầu tư khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản sẽ khó xác định được biên lợi nhuận kỳ vọng bởi giá của bất động sản đã tăng cao qua nhiều năm.
Do đó nhà đầu tư cần phải xác định được nhu cầu đầu tư của mình là đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn, đầu tư trung hạn hay đầu tư dài hạn để có chiến lược đầu tư hiệu quả trong năm 2018 cũng như đưa ra hình thức khai thác sản phẩm như thế nào để phù hợp với bối cảnh thị trường mới của năm nay.
Hoàng Long (https://longphi.net/)
