Theo nghiên cứu của Jones Lang LaSalle (JLL), tổng nguồn cung căn hộ tại TP. HCM hiện nay có khoảng 80.000 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lần lượt là 43%, 42% và 15%. Đây là nhận định được JLL, công ty nghiên cứu thị trường BĐS đưa ra trong báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM phân khúc căn hộ để bán.
Trong vòng ba năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán >2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.
Nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, đạt lần lượt 24,000 căn và 16,800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-14.
Năm 2011-2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, nhưng con số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.
“Chúng tôi tin rằng lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà ở tăng mạnh trong năm 2015 là nhờ vào các yếu tố kinh tế cơ bản tốt cũng như những thay đổi tích cực về mặt chính sách”, đại diện JLL cho hay.
Biểu đồ nguồn cung và giá sản phẩm (bán + cho thuê) qua các năm.
Theo phân tích của đơn vị nghiên cứu độc lập này, kể từ năm 2011, ngành sản xuất tại Việt Nam đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhờ chi phí sản xuất thấp hơn so với Trung Quốc. Kim ngạch xuất khẩu tại Việt Nam cũng tăng trung bình 16% mỗi năm trong giai đoạn 2011-16, so với con số 6% tại Trung Quốc.
Sau năm 2011, thâm hụt thương mại thu hẹp đã giúp đồng VND được giữ ổn định ở mức 21.000 VND/USD trong một thời gian dài. Lạm phát đã giảm từ 9% vào năm 2012 xuống khoảng 1,4% vào năm 2016, dẫn đến lãi suất tiền gửi và lãi suất vay đã lần lượt giảm xuống còn 5,0% và 8,5% trong năm 2016.
Niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào. Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lí do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.
Nguồn cung tăng, thị trường đủ hấp thụ
Tuy nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74% trong vòng ba năm tới, JLL cho rằng thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại TP. HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán.
Biểu đồ nguồn cung căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh.
JLL cho biết, Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố. Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành.
“Chúng tôi ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP. HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta”, đại diện JLL chia sẻ.
Giá bán nhà tăng 10% mỗi năm
Liệu giá nhà có tiếp tục tăng? Đặt ra vấn đề này, JLL cho rằng kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng từ 5-7% mỗi năm trong vòng ba năm tới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường tăng cao cũng như mức giá hợp lý. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng đến 10% mỗi năm
Mặc dù doanh số bán hàng trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016 rất cao nhưng giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong sáu quý vừa qua.
“Chúng tôi tin rằng đây là khoảng giá mà các chủ đầu tư đã luôn cân nhắc để tạo sức cạnh tranh so với đối thủ. Tỷ lệ bán hàng đạt khá cao ở mức 60-70% trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016, so với 30% trong giai đoạn 2010-14”, JLL phân tích.
Biểu đồ giá bán căn hộ, tỉ lệ giá/thu nhập và giá bán qua các năm.
Ngược lại, giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005-2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ.
Trong giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ mỗi năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%. Giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30% trong suốt bảy năm 2007-14. Như vậy, mức giá 2,180 USD/m2 của các căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007. Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong sáu quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%. Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016.
Trong ba năm tới, khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-16, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.
Theo JLL, giá bán căn hộ tại TP. HCM vẫn phù hợp so với mức thu nhập. Căn cứ vào nhóm 20% các hộ gia đình có mức thu nhập hàng tháng cao nhất ở khoảng mức 1,337 USD, thì giá bán các căn hộ bình dân và trung cấp vẫn ở vào mức khoảng 3,9 – 6,6 năm thu nhập, xét trên một căn hộ có diện tích 75 mét vuông.
Mức giá tương đương 3,9 năm thu nhập của phân khúc bình dân vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình 5,7 năm thu nhập tại các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á. Ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng ba năm tới, rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định, do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua. Năm năm vừa qua, giá nhà tại TP.HCM đã giảm trong bối cảnh thu nhập tăng, đưa giá nhà từ tỷ lệ 7,6 năm thu nhập vào năm 2010 về mức 3,9 năm trong năm 2015.
Theo Ngân hàng Thế giới, các hộ dân thành thị tại Việt Nam có thu nhập trung bình khoảng 460USD/tháng trong khi top 20% hộ gia đình có mức thu nhập cao nhất ở vào khoảng 1.340USD/tháng. Do đó, chỉ những hộ gia đình thuộc top 20% này mới có khả năng mua được hầu hết các loại căn hộ được xây dựng bởi những chủ đầu tư khác nhau.
Đối với các hộ gia đình nằm ngoài mức thu nhập này, chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ mua nhà 30 nghìn tỷ từ tháng 6 năm 2013 để gia tăng khả năng chi trả cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình bằng cách giảm lãi vay thế chấp xuống mức 5% so với tỉ lệ thị trường khoảng 7,5-10,0%. Gói hỗ trợ này áp dụng cho phân khúc nhà ở xã hội hoặc căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán từ 15 triệu đồng trở xuống (khoảng 673 USD/m2). Kể từ khi gói hỗ trợ này được áp dụng, mức tăng trưởng tín dụng đã đạt 13% trong năm 2014, 18% trong năm 2015 và có khả năng lên đến 18-20% vào năm 2016.
Cuộc khảo sát với một số chủ đầu tư tại TP.HCM đã cho thấy 50-80% số khách mua đang vay ở mức khoảng 50-65% giá trị căn hộ và thời hạn vay dao động từ 15 đến 20 năm. Lượng người vay vốn để mua nhà đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm năm 2011 khi mà đa số khách mua căn hộ đều sử dụng tiền mặt.
(JLL-NĐH)
