Thị trường căn hộ tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội từng trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng nóng, thanh lọc và tái cơ cấu. Từ giai đoạn 2015-2018 đến nay, thị trường đã thay đổi rất nhiều nhưng những áp lực cũ vẫn còn hiện hữu, đồng thời xuất hiện thêm nhiều thách thức mới. Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc căn hộ đang phải đối mặt với hàng loạt vấn đề như nguồn cung lệch pha, giá nhà vượt xa thu nhập người dân, áp lực pháp lý, cạnh tranh trên thị trường cho thuê và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án.
Lo ngại nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch pha nhu cầu
Trong nhiều giai đoạn trước đây, thị trường căn hộ tại TPHCM và Hà Nội từng chứng kiến làn sóng bung hàng mạnh mẽ của các chủ đầu tư. Nguồn cung tăng nhanh ở phân khúc trung và cao cấp khiến không ít chuyên gia lo ngại về khả năng hấp thụ của thị trường.
Hiện nay, dù nguồn cung mới tại một số thời điểm có dấu hiệu chững lại do vướng mắc pháp lý, nhưng bài toán lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ vừa túi tiền dành cho người mua ở thực lại ngày càng khan hiếm.
Tại nhiều khu vực từng phát triển nóng, đặc biệt là khu Đông TPHCM hay khu vực phía Tây Hà Nội, không khó để bắt gặp tình trạng hàng loạt dự án cùng triển khai trong bán kính vài km. Điều này tạo nên áp lực cạnh tranh rất lớn giữa các doanh nghiệp địa ốc. Những dự án có vị trí không thật sự nổi bật, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc tiện ích chưa tương xứng dễ rơi vào tình trạng thanh khoản chậm.
Bên cạnh đó, thị trường hiện nay cũng chứng kiến xu hướng người mua ngày càng kỹ tính hơn. Khách hàng không còn dễ dàng “xuống tiền” chỉ vì quảng cáo hay hiệu ứng đám đông như giai đoạn sốt nóng trước đây. Uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công, pháp lý và khả năng vận hành sau khi bàn giao đang trở thành yếu tố quyết định.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người dân
Một trong những thách thức lớn nhất của thị trường căn hộ hiện nay là giá bán liên tục tăng cao trong nhiều năm qua. Nếu như giai đoạn 2015-2017, người mua có thể tìm thấy căn hộ tầm giá dưới 1 tỷ đồng tại vùng ven TPHCM thì hiện nay mức giá này gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.
Tại nhiều khu vực của TPHCM, mặt bằng giá căn hộ trung cấp hiện đã dao động từ 50-80 triệu đồng/m2, còn các dự án cao cấp hoặc ven sông có thể vượt ngưỡng 100-200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.
Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người trẻ ngày càng trở nên khó khăn hơn. Áp lực vay vốn ngân hàng kéo dài hàng chục năm cũng là điều khiến không ít người phải cân nhắc trước khi quyết định mua nhà.
Ngoài ra, chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn ngày càng tăng cũng tác động trực tiếp đến khả năng tích lũy tài chính của người mua nhà. Không ít gia đình dù có thu nhập ổn định nhưng vẫn phải trì hoãn kế hoạch mua căn hộ vì lo ngại áp lực trả nợ trong dài hạn.
Thị trường bất động sản có nhiều yếu tố có thể diễn biến thách thức với phân khúc căn hộ.
Thị trường chưa thật sự hấp dẫn khách hàng nước ngoài
Luật Nhà ở đã mở rộng hơn quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế, lượng khách quốc tế mua căn hộ vẫn chưa bùng nổ như kỳ vọng.
Một trong những nguyên nhân lớn nằm ở hệ thống pháp lý và thủ tục hành chính còn khá phức tạp. Người nước ngoài thường quan tâm rất kỹ đến thời hạn sở hữu, khả năng gia hạn, thủ tục chuyển nhượng cũng như tính minh bạch của thị trường.
Ngoài ra, vấn đề tài chính cũng là rào cản không nhỏ. Ở nhiều quốc gia phát triển, người mua nhà có thể tiếp cận các khoản vay dài hạn với lãi suất ổn định. Trong khi đó tại Việt Nam, việc vay mua nhà đối với khách nước ngoài vẫn còn hạn chế và chưa thật sự phổ biến.
Bên cạnh đó, thị trường căn hộ tại Việt Nam hiện vẫn thiếu nhiều sản phẩm được thiết kế chuyên biệt cho nhóm khách quốc tế hoặc chuyên gia nước ngoài ở dài hạn. Các yếu tố như tiêu chuẩn quản lý vận hành, môi trường sống quốc tế, dịch vụ hậu mãi hay tính ổn định pháp lý vẫn là điều khách ngoại quốc rất quan tâm.
Các quy định bảo vệ người mua nhà vẫn còn nhiều kẽ hở
Sau nhiều sự cố liên quan đến tranh chấp chung cư, chậm cấp sổ hồng, chậm bàn giao nhà hoặc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp ngân hàng, người mua nhà hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều.
Dù hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang dần hoàn thiện hơn qua các lần sửa đổi luật, nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều khoảng trống khiến người mua gặp rủi ro.
Có những dự án quảng bá rầm rộ nhưng tiến độ thi công chậm kéo dài nhiều năm. Một số trường hợp khác phát sinh tranh chấp về quỹ bảo trì, quyền sở hữu chung – riêng hay chất lượng bàn giao căn hộ không đúng cam kết ban đầu.
Điều này khiến niềm tin của khách hàng bị ảnh hưởng đáng kể. Người mua hiện nay không chỉ xem xét giá bán hay vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng đến hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính và lịch sử triển khai dự án của chủ đầu tư.
Chính vì vậy, những doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo thường sẽ có lợi thế lớn hơn trên thị trường trong giai đoạn cạnh tranh hiện nay.
Một dự án căn hộ tại Nam Sài Gòn đã đi vào bàn giao.
Áp lực đối với thị trường căn hộ cho thuê
Trong nhiều năm qua, căn hộ cho thuê từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu thuê nhà tại các thành phố lớn tăng mạnh. Tuy nhiên, thị trường này cũng đang đứng trước không ít áp lực.
Nguồn cung căn hộ đầu tư cho thuê ngày càng lớn khiến mức độ cạnh tranh tăng cao. Tại nhiều khu vực, hàng nghìn căn hộ được đưa vào khai thác cùng thời điểm dẫn đến tình trạng phải cạnh tranh về giá thuê, nội thất và chính sách hỗ trợ khách thuê.
Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại nhiều dự án hiện không còn quá hấp dẫn nếu so với mặt bằng giá bán tăng cao. Có những căn hộ giá trị hàng chục tỷ đồng nhưng lợi nhuận khai thác thực tế chỉ dao động vài phần trăm mỗi năm.
Ngoài ra, thị trường cho thuê cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động kinh tế, xu hướng làm việc từ xa hay thay đổi trong nhu cầu lưu trú của chuyên gia nước ngoài. Điều này khiến nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn thay vì mua theo tâm lý đám đông như trước.
Tuy nhiên, bên cạnh các thách thức, thị trường căn hộ Việt Nam vẫn được đánh giá còn nhiều tiềm năng nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và hạ tầng giao thông ngày càng phát triển mạnh. Vấn đề nằm ở chỗ thị trường cần phát triển theo hướng bền vững hơn, chú trọng giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và cân bằng cung cầu hợp lý.
Trong bối cảnh người mua ngày càng có nhiều thông tin và kinh nghiệm hơn, những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và chất lượng xây dựng đảm bảo sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của thị trường trong thời gian tới.
(Hoàng Long)
